Ein Schock, Sie wohnen zur Miete und urplötzlich ehrhalten Sie die die Kündigung des Mietvertrags auf Grund von Eigenbedarf. Das ist erst einmal ein Schock. Häufig haben Sie tatsächlich keine andere Chance als sich ein neues Domizil zu suchen – eine neue Bleibe für Sie und Ihre Familie. Die Rechtsprechung ist häufig klar und aus Ihrer Sicht leider auf Seiten des Vermieters. Manchmal können Sie sich aber auch als Mieter erfolgreich gegen diese Kündigung wehren. Denn es gibt Fälle, dort ist die Kündigung aus Eigenbedarf nicht rechtens.
Wann kann denn ein Vermieter ein Mietverhältnis eigentlich wegen Eigenbedarf kündigen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht in § 573 (1, Absatz 2) davon, dass ein Vermieter eine Mietwohnung ausschließlich für sich selbst, die Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Laut der Rechtsprechung gehören hierzu Eltern, Kinder oder Stiefkinder, Enkel, Geschwister, Nichten oder Neffen. Dieser Personenkreis ist also überschaubar.
Wenn allerdings ein Haus mit Mietwohnungen in ein Haus mit Eigentumswohnungen verändert wird, verhält es sich anders. Ein Wechsel des Eigentümers ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags grundsätzlich nichts. Im Gegenteil. Für den Mieter greift nun zunächst ein ganz besonderer Schutz. Es gilt dann eine sogenanntes Kündigungssperrfrist. Diese Sperrfrist gilt, wenn die Wohnungen nach der Verteilung an neue Eigentümer verkauft werden. Nach frühestens drei Jahren können die neuen Eigentümer dann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Es gibt auch Bundesländer in denen diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Eine lange Zeit also um sich – auch wenn die bisherige Wohnung schön ist – nach einer neuen Bleibe umzusehen.
Was muss in einer rechtswirksamen Eigenbedarfskündigung enthalten sein?
Prüfen Sie die Kündigung ganz genau. Nachfolgende Dinge müssen darin stehen:
– Grundsätzlich muss die Eigenbedarfskündigung immer schriftlich an Sie übergeben werden.
– Für welche Person wird der Eigenbedarf in Anspruch genommen. Das Verhältnis der Verwandtschaft muss angegeben werden. Es ist allerdings nicht notwendig alle Personen zu benennen, welche in die Wohnung einziehen.
– Der Zweck des Eigenbedarfs muss absolut nachvollziehbar erkennbar sein. So kann es zum Beispiel der Fall sein, dass die Tochter aus dem Studium aus einer anderen Stadt zurückkehrt und eine Wohnung benötigt. Aus den genannten Gründen kann sich vor Gericht prüfen lassen ob es sich um einen rechtmäßigen Grund handelt.
– Es muss darauf hingewiesen werden, dass der Mieter eine gesetzliches Widerspruchsrecht besitzt. Auch im Falle von Eigenbedarfs gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Frist beläuft sich auf mindestens drei Monate, verlängert sich aber je länger der Mietvertrag bestand.
Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung
Welche Möglichkeiten gibt es um gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen?
Ob Sie einer Eigenbedarfskündigung widersprechen oder besser abwarten sollten Sie sich von einem Anwalt mitteilen lassen. Es können sich in der Kündigung zum Beispiel gravierende Mängel befinden welche dann die gesamte Kündigung unwirksam machen würden. Enthält Sie beispielsweise keine Begründung ist sie auf jeden Fall unwirksam. Ist das der Fall, müssen Sie nichts weiter tun. Lehnen Sie sich zurück und warten Sie einfach ab!
Auch unwirksam ist eine Kündigung von eines neuen Eigentümers, wenn dieser noch überhaupt nicht im Grundbuch eingetragen ist. Die Kündigung kann dann auch formal und inhaltlich korrekt sein, sie gilt aber aus genanntem Grund dennoch nicht. Es kann sich also lohnen, Einsicht in das Grundbuch zu verlangen. Sprechen Sie unter Abgabe Ihres Mietvertrages Ihr Grundbuchamt an.
Auch gibt es Härtefälle die eine Eigenbedarfskündigung kippen können. So beispielsweise ein sehr hohes Alter, eine Schwangerschaft oder eine Suizidgefahr.
Der Bundesgerichtshof hat in jüngster Zeit die Chancen für Mieter in mindestens zwei Urteilen gestärkt. Es ist auf jeden Fall eine Einzelfallprüfung durch das Gericht notwendig.
Es ist natürlich nie verkehrt sich an einen Anwalt wenden zu können. Hierzu eignen sich Rechtschutzversicherungen. Bei der ARAG-Versicherung können Sie auch noch im nachhinein eine solche Rechtschutzversicherung abschließen und sich so mit Hilfe eines Fachanwaltes gegen die ausgesprochene Kündigung zur Wehr setzen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf, der jeweilige Anwalt übernimmt auch die Kontaktaufnahme mit dem Versicherer für Sie.