Immobilienwertberechnung

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Wir haben hier einige Links zusammen gestellt, die Ihnen helfen sollen zum Thema: „Immobilienwertberechnung“ weiterführende Informationen zu erhalten.

Erste Tipps zur Wertberechnung von Immobilien

Immobilienwertberechnung


Die nachfolgenden Tipps zur Wertberechnung von Immobilien bzw. Immobilienbewertung sollen es einerseits ermöglichen, sich ohne besondere Kenntnisse der Verkehrswertermittlung einen groben Überblick über den Wert der Immobilie zu verschaffen. Weiter sind die Tipps auch als eine Einführung in die Wertermittlung für Immobilien gedacht. Lesen Sie die Tipps in Ruhe, denn sie beinhalten eigentlich alles, was zur überschlägigen Verkehrswertermittlung einer jeden Immobilie notwendig ist.

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Zunächst müssen Sie unterscheiden, ob die zu bewertende Immobilie ertragsorientiert genutzt wird oder nicht. Eine ertragsorientierte Nutzung einer Immobilie liegt zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus vor. Ein Einfamilienhaus (Wertberechnung Haus) ist dagegen ein Beispiel für eine meistens nicht ertragsorientierte Nutzung. Der anfängliche Unterschied ist die Grundlage für die weitere Vorgehensweise (Wertbestimmung Haus).

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Immobilien und Häuser, bei deren Nutzung die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht, werden von Immobilienfachleuten hauptsächlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens für Immobilien ist kompliziert und sollte daher unbeding von Fachleuten vorgenommen werden. Es gibt jedoch einige vereinfachte Ertragswertverfahren, die auch ein Unkundige zur groben Wertermittlung einer Immobilie verwenden kann. Soll zum Beispiel der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln werden, so kann folgende überschlägige Rechnung durchführen werden.  Voraussetzung ist hierbei jedoch, dass sich das Gebäude noch in einem guten Allgemeinzustand befindet und dass Wohnlage bzw. die Lage der zu bewertenden Immobilie ohne Bedenken als mittel bis gut einstuft werden kann.

grober Wert der Immobilie = jährliche Mieteinnahmen x Rohertragsfaktor

Den Rohertragsfaktor kann bei dem für die jeweilige Gemeinde  zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden.

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In der Regel geht der Fachmann nach dem Sachwertverfahren vor. Das Sachwertverfahren basiert hauptsächlich auf den Kosten, die beim Kauf des Grundstücks und beim Bau der Immobilie angefallen sind. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist für den Laien meist zu kompliziert und kann von uns hier nicht empfohlen werden. Es gibt jedoch ein weiteres Immobilienbewertungsverfahren für nicht ertragsorientiert genutzte Immobilien: das sogenannte Vergleichswertverfahren.

Für Spezialisten ist dieses Verfahren oft nicht detailliert genug. Für eine grobe Abschätzung des Immobilienwertes ist dieses Verfahren jedoch gut geeignet.

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Es gilt in diesem Schritt Vergleichspreise von Immobilien zu besorgen, die mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Diese lassen sich in den üblichen Marktberichten von Gutachtern finden. Auch über  Makler und Maklerverbänden können Vergleichspreise beschaft werden. Auch im Internet werden oft Übersichten über Vergleichspreise veröffentlicht. Fragen Sie auch bei der Bank Ihres Vertrauens einmal nach, es muss ja nicht gleich die Hypo Real Estate sein.

In unserer Immobiliendatenbank können Sie ebenfalls nach vergleichbaren Objekten recherchieren.

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Weiter können Sie die Immobilienteile der Tageszeitungen auswerten. Notieren Sie dazu über einen längeren Zeitraum Immobilienangebote, die Ihrer Immobilie in Lage, Alter und Größe entsprechen. Damit erhalten  Sie einen Überblick über das Marktgeschehen und einen Anhaltspunkt für die Bandbreite des voraussichtlichen Werts.

Zu bedenken ist hierbei, dass es sich bei den Angeboten nicht um die letztendlich Preise bei Kauf der jeweiligen Immobilie handelt. In der Regel liegt der wahre letztendlich bezahlte Preis unterhalb der Angebote, die Sie finden.

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Der Wert einer Eigentumswohnung kann ebenfalls über das Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Es gibt zahlreiche detaillierte Übersichten über Vergleichspreise für Eigentumswohnung, so dass eine grobe Einschätzung leicht möglich ist. Bei einer Eigentumswohnung ist weiter zu beachten, ob besondere rechtliche Belastungen bzw. Begünstigungen etwa im Grundbuch bestehen. Dazu sollte man auf jeden Fall die Teilungserklärung durchlesen. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob etwa größere Reparaturen bzw. Modernisierungen anstehen. Diesbezügliche Informationen findet man in den Protokollen der Eigentümerversammlungen und in den Wirtschaftsplänen der jeweiligen Immobilie.

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Um den Wert eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln, fragen Sie nach einem Bodenrichtwert für den Bezirk, in dem auch das Grundstück liegt. Ein solcher Bodenrichtwert gibt Ihnen einen Überblick über das Preisniveau in Umfeld des zu Grundstücks des Wert Sie ermitteln wollen. Lassen Sie sich auf keine Fall bei einer solchen Bewertung unter Zeitdruck setzen, ein Immobilienkauf bzw. ein Grundstückserwerb ist eine langfristige Sache, die gut überlegt sein will.

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Bedenken Sie stets, dass Sie den Wert einer Immobilie nicht im Hauruckverfahren berechnen können.  Fachleute sprechen nicht ohne Grund von einer Wertermittlung. Den Wert einer Immobilie erhält man in der Regel nur durch genau Beobachtung des Immobilienmarktes. Die oben beschriebenen Vorgehensweisen über Vergleichswerte sind daher sehr gut geeignet.



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Falls Ihre Immobilie auch nur wenig vom Standard abweicht, sollten sie einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen. Zum Beispiel wenn die Immobilie Baumängel und Bauschäden aufweist. Weitere Besonderheiten, die nur von einem Fachmann richtig berücksichtigt werden können, liegen dann vor, wenn rechtliche Belastungen, wie zum Beispiel Niesbrauchrechte und Erbbaurechte vorhanden sind. Bei einer ertragsorientiert genutzten Immobilie besteht manches Mal die Besonderheit, dass die Mieten langfristig nicht den ortsüblichen Mieten entsprechen. Bedenken Sie dass die Kosten eines Wertgutachtens nur ein minimaler Bruchteil des Gesamtaufwandes darstellen.

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Lassen Sie sich jedoch nicht durch so genannte Formulargutachten abspeisen, bei denen vorgegebene Felder ausgefüllt oder angekreuzt werden.  Nur richtige Wertgutachten können die individuellen Wertmerkmale eines jeden Bewertungsobjekts in der Regel ausreichend berücksichtigen.

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